Roya sertifikat tanah biasanya penting dibuat ketika cicilan KPR seseorang baru dilunasi. Setiap petugas bank umumnya akan menyarankan debitur yang sudah melunasi KPR-nya untuk membuat roya atas hak tanggungannya.
Mekanisme Roya Sertifikat Tanah
Ada beberapa mekanisme atau tahapan debitur dari mulai kredit di bank sampai munculnya surat roya sertifikat tanah. Berikut diantaranya:
1. Kredit di Lembaga Keuangan
Munculnya kewajiban membuat roya ini biasanya dimulai dari adanya kredit yang debitur lakukan di bank. Karena tanda adanya kredit di perbankan, tidak akan muncul yang namanya roya.
Pada umumnya jika anda hendak meminjam kredit di layanan perbankan, maka memerlukan aset untuk dijadikan sebagai jaminan.
Oleh karena itu, biasanya ketika anda mengambil kendaraan roda empat di dealer dengan pembayaran kredit, maka mobil inilah yang nantinya anda jadikan sebagai jaminan di lembaga leasing.
Tentu saja hal ini juga berlaku jika anda mengambil hunian melalui perantara bank dengan sistem Kredit Pemilikan Rumah atau KPR, maka sertifikat rumah ini akan anda jadikan sebagai agunan atau jaminan di lembaga perbankan.
Dengan kata lain, bank memerlukan proses legal untuk memberikan debitur akses kepada agunan atau jaminan, jika debitur tidak memiliki kemampuan untuk membayar.
2. Proses Pengikatan Kredit
Yang dimaksud dengan pengikatan kredit merupakan mekanisme legal sebagai perjanjian kredit yang terjadi antara debitur dan bank terkait dengan hutang debitur, syarat, jaminan kredit serta kondisi mengikat yang lainnya. Berikut ini, terdapat 2 mekanisme pengikatan kredit yang dapat digunakan, antara lain:
- Pengikatan Kredit
Pengikatan kredit ini merupakan perjanjian yang memungkinkan peminjam untuk mengakui bahwa seseorang telah meminjam uang dari lembaga perbankan secara tertulis. Dengan begitu, lembaga terkait siap mengikuti aturan-aturan tertentu yang mengikat.
- Pengikatan Jaminan
Maksud dari pengikatan jaminan merupakan perjanjian legal untuk membuat peminjam memberikan hak secara legal kepada pihak bank ketika yang bersangkutan memiliki masalah keuangan dan tidak sanggup membayar kewajibannya kembali.
Namun khusus dari hak tanggungan merupakan mekanisme pengikatan terhadap jaminan dalam bentuk sertifikat.
3. Pengikatan Atas Hak Tanggungan
Tiap aset dalam bentuk tanah, entah itu berupa bangunan maupun tanah mempunyai bukti kepemilikan dalam bentuk sertifikat. Sertifikat ini biasanya terdiri atas Sertifikat Hak Milik (SHM) dan Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB).
Adapun perbedaan dari kedua sertifikat tersebut terletak dari masa pemilikan, jika SHM akan berlaku selama seumur hidup, sedangkan SHGB biasanya hanya berlaku selama 30 tahun. Jadi ketika jatuh tempo, maka SHGB wajib anda perpanjang dalam jangka waktu 20 tahun kemudian.
Penerbitan sertifikat tersebut dilakukan Badan Pertanahan Nasional (BPN), sebagai otoritas yang bertugas mengatur pertanahan yang ada di negara Indonesia.
Ketika melakukan kredit di perbankan, maka mekanisme yang berlaku atas pengikatan terhadap jaminan sertifikat yaitu Pemasangan Hak Tanggungan.
4. Jumlah dari Hak Tanggungan yang Terpasang
Pada Akta Pemberian Hak Tanggungan biasanya akan tercantum jumlah hak tanggungan itu sendiri. Adanya nominal atau jumlah dari hak tanggungan yaitu untuk memberikan hak kepada bank terkait sejumlah yang maksimal berdasarkan hasil eksekusi agunan/jaminan.
Namun sederhananya, sesudah lelang serta pembayaran sudah diterima, pihak bank diperbolehkan untuk mengambil nominal hingga maksimal jumlah hak tanggungannya.
Maka dari itu, pihak bank juga akan menetapkan hak tanggungan dengan angka yang lebih besar dibandingkan pinjaman debitur. Melalui pertimbangan mengcover biaya suku bunga, biaya denda dan lainnya yang telah dikeluarkan untuk eksekusi aset itu sendiri.
Namun anda harus tahu bahwa bank biasanya lebih senang jika mereka menerima cicilan setiap bulannya dari debitur dengan cara teratur, daripada harus melewati prosedur yang rumit.
Umumnya hak tanggungan yang dipasang adalah 125% dari total nilai kredit atau yang dipinjamkan.
5. Tingkatan Hak Tanggungan
Dalam proses pengikatan kredit dengan hak tanggungan ini, biasanya akan ada istilah tingkat. Sehingga, anda akan mendengar peringkat pertama dari SHT maupun peringkat kedua.
Dengan kata lain, pada pemasangan hak ini, apabila ada pinjaman tambahan dari bank debitur harus menambah pemasangan Hak Tanggungan.
Adapun peringkat dari Hak Tanggungan itu sendiri artinya yaitu kali keberapa pemasangan hak Tanggungan atas objek jaminan.
6. Proses Menghapus Hak Tanggungan (Roya)
Roya dari Hak tanggungan maksudnya ialah penghapusan atas hak tanggungan itu sendiri. Ini adalah proses yang hanya bisa dilakukan ketika anda melunasi kredit. Baik itu melunasinya sesuai jadwal maupun lunas dengan dipercepat.
Sehingga sesudah kredit lunas, maka langkah yang perlu anda lakukan pertama kali yaitu melakukan penghapusan hak tanggungan dengan tujuan menghapus ikatan aset yang anda jaminkan dengan bank.
Hak Tanggungan merupakan hak yang telah diberikan kepada pihak bank dalam mengeksekusi jaminan ketika wanprestasi.
Dengan begitu, sesudah kredit lunas maka peminjam memiliki hak menghapus HT supaya jaminannya tidak memiliki sangkut paut lagi dengan pihak bank.
Adapun caranya yaitu mengurus Roya Sertifikat Tanah atau dengan menghapus Hak Tanggungan. Prosedurnya sebenarnya sangat mudah, anda hanya perlu membawa sertifikat untuk dikembalikan bank kepada pihak BPN atau notaris, selanjutnya meminta mereka untuk membantu pengurusan Roya.
File yang Dikembalikan Bank Ketika Kredit Lunas
Umumnya terdapat 5 tipe file yang dikembalikan pihak bank ketika kredit lunas, antara lain Surat Roya Hak Tanggungan, Sertifikat Hak Tanggungan, Surat Keterangan Lunas, IMB Asli, dan sertifikat SHM maupun SHGB yang asli.
IMB dan sertifikat biasanya mengacu ketika awal melakukan kredit, yakni peminjam memberikan kedua berkas tersebut. Oleh karena itu, pihak perbankan wajib untuk mengembalikannya ke pihak debitur.
Berkas yang Diberikan Dalam Roya Sertifikat Tanah
Pada proses pengurusan roya, ada 3 jenis berkas yang harus anda berikan ke kantor BPN atau notaris, antara lain SHM atau SHGB yang asli, Surat Roya Hak Tanggungan yang asli, dan Sertifikat Hak Tanggungan yang asli. Jika sudah selesai proses roya, maka yang pihak bank kembalikan ke debitur hanyalah SHGB atau SHM asli.
Bagaimana Jika Surat Roya Sertifikat Tanah Hilang?
Mungkin ada saja kondisi roya hilang atau tercecer, mengingat roya hanya berbentuk selembar surat. Jika hal ini terjadi, maka solusi untuk mengatasi surat roya yang hilang adalah mendatangi perbankan yang menerbitkan surat roya kemudian minta duplikat atau salinan dari Surat Roya.
Hanya saja, prosesnya bisa membutuhkan waktu hingga beberapa kali sebab perbankan harus melakukan pengecekan berkas atau file debitur, terlebih jika debitur telah melunasi cicilan dari puluhan tahun yang lalu.
Jika duplikat dari surat roya sertifikat tanah tadi keluar, debitur selanjutnya hanya perlu membawa ketiga berkas yang dibutuhkan ke kantor BPN atau notaris untuk mengurus roya.
Bagi Anda yang ingin mengajukan Pinjaman Gadai Sertifikat Rumah, namun belum mengurus roya. Jangan khawatir, karena jika Anda ajukan dana tunainya melalui SolusiBiaya.com, maka tim BPR yang akan bantu Anda untuk mengurusnya.
Chat Only