Bagaimana Cara Balik Nama Sertifikat? Simak Detailnya Disini

prosedur balik nama sertifikat rumah

Memiliki rumah sendiri tentu menjadi impian bagi setiap orang, namun seperti yang kita ketahui, harga rumah saat ini sangat mahal.

Bagi Anda yang saat ini sudah memiliki budget untuk membeli rumah, lebih baik tidak perlu menunda karena harga rumah selalu naik setiap tahunnya.

Lalu bagaimana prosedur dan biaya balik nama sertifikat jika ingin membeli rumah bekas?

Pada dasaranya proses membeli rumah baru tentu berbeda dengan membeli rumah bekas atau seken.

Jika membeli rumah baru, semua hal akan dibantu pengurusannya oleh pihak developer (pengembang), jika rumah bekas, pihak pembeli yang akan mengurus semuanya sendiri.

Mulai dari proses pengurusan balik nama sertifikat rumah (SHM) yang sebelumnya masih tercantum atas nama pemilik lama atau pihak penjual.

Sebagai tambahan informasi. SHM (Sertifikat Hak Milik) adalah bukti paling kuat atas kepemilikan tanah atau lahan, oleh karena itu tidak akan ada kemungkinan kepemilikan ganda atau campur tangan dari pihak lain dan status SHM tidak memiliki batas waktu.

Sebagai bukti kepemilikan tanah atau rumah yang paling kuat, SHM menjadi dokumen paling valid untuk melakukan transaksi jual beli properti.

Atau jika Anda ingin mendapatkan uang tunai secara cepat tanpa harus menjual aset properti, Anda bisa memanfaatkan fasilitas pinjaman dana tunai dengan gadai sertifikat.

Biasanya yang bisa digadaikan adalah rumah dengan status sudah SHM (beberapa wajib ada IMB) dan SHGB untuk Ruko.

Perlu Anda ketahui bahwa pinjaman uang dengan gadai sertifikat prosesnya sedikit lebih rumit dan lama karena harus ada appraisal pihak ketiga, dll.

Beda halnya dengan gadai BPKB Mobil atau motor yang hanya memakan waktu sekitar 2 – 3 hari saja.

Jika Anda berminat untuk menjaminkan Sertifikat Hak Milik (wajib ada IMB – Ijin Mendirikan Bangunan), silakan percayakan pada kami SolusiBiaya.com

Kembali ke masalah balik nama sertifikat, pada umumnya balik nama tidaklah wajib dilakukan karena pembeli pasti sudah memegang bukti otentik berupa Akta Jual Beli (AJB).

Namun jika Anda sudah memiliki niat untuk mengambil pinjaman dengan agunan sertifikat maka sejak dari awal harus sudah mulai dibalik nama.

Syarat dan Prosedur Balik Nama Sertifikat

hak guna bangunan

Agar lebih memudahkan Anda, berikut ini adalah tahapan-tahapan yang harus dilakukan untuk semua proses pengurusannya.

  1. Pihak Pembeli dan Penjual harus menandatangani AJB (Akta Jual Beli) dihadapan PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) karena jika ada salah satu pihak dari pembeli, penjual, saksi dan PPAT tidak tanda tangan maka proses balik nama tidak bisa dilakukan.
  2. Penjual rumah sudah melakukan pelunasan PPh (Pajak Penghasilan) dan dari pihak pembeli juga telah melunasi BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan). Pelunasan tersebut sifatnya wajib karena pelaksanaan balik nama sertifikat rumah tidak bisa diproses jika PBB, BPHTB dan PPh belum dilunasi pembayarannya.
  3. Kedua belah pihak harus sudah melunasi biaya balik nama dan AJB (Akta Jual Beli) di PPAT, sedangkan untuk biaya jasa pelayanan kantor PPAT sebaiknya dibayar dimuka. Hal ini cukup penting karena jika proses balik nama sertifikat rumah sudah selesai, maka pihak pembeli hanya tinggal mengambil saja sertifikat yang sudah atas nama sendiri tersebut dan tidak perlu mengeluarkan biaya lagi.
  1. Untuk semua pengurusan balik nama ke BPN (Badan Pertanahan Nasional) akan dilakukan oleh PPAT dengan menyertakan AJB, sertifikat asli, fotokopi KTP pembeli dan penjual, bukti pelunasan BPHTB serta bukti pelunasan PPh. Yang diserahkan ke BPN adalah sertifikat asli ditambah salinan akta jual beli.
  2. Jika tidak ada kendala yang berarti, maka proses balik nama bisa selesai dalam waktu kurang lebih 2 minggu, tapi Anda tidak perlu kaget kalau kenyataannya bisa 1 sampai 2 bulan.

Hal itu bisa terjadi disebabkan kantor PPAT mengurusnya secara kolektif atau tidak satuan. Jadi silakan Anda bersabar dulu ya jika prosesnya memakan waktu lebih lama.

Biaya Balik Nama

Perlu diketahui bahwa besar kecilnya biaya pembuatan balik nama sertifikat rumah tergantung kepada ZNT (Zona Nilai Tanah).

Sedangkan Badan Pertanahan Nasional (BPN) akan melakukan penetapan biaya pembuatannya berdasarkan lokasi rumah dan nilai transaksinya.

Menurut situs hukumonline, berikut ini adalah standar biaya pengurusan balik nama sertifikat.

berapa biaya balik nama sertifikat rumah di notaris

Sudah menjadi rahasia umum bahwa terkadang biaya yang kita keluarkan untuk semua proses pengurusan bisa sangat membengkak.

Keluhan utama tersebut terjadi karena adanya segelintir oknum yang melakukan pungutan liar atau pungli pada saat kita mengurus sertifikat tanah.

Hal Penting Mengenai Proses Balik Nama Sertifikat Tanah

sertifikat tanah rumah ruko

Karena masih terbatasnya pengetahuan masyarakat mengenai proses balik nama sertifikat tanah, maka tidak jarang sering terjadi kendala di kemudian hari.

Selain itu, kebanyakan masyarakat memang malas untuk balik nama karena menganggap prosesnya rumit dan mahal.

Padahal ini sangatlah penting bagi Anda dan keluarga. Misalnya jika sesuatu terjadi pada Anda seperti meninggal dunia dan sertifikat belum dibalik nama, maka aset tersebut bisa menjadi sengketa karena yang tercantum di sertifikat bukan atas nama Anda sendiri.

Banyaknya kasus yang menimpa beberapa orang karena terlalu menyepelekan proses balik nama seharusnya bisa dijadikan pelajaran bagi kita semua.

Selain itu, jika Anda berniat untuk mengambil pinjaman uang dengan jaminan sertifikat, hal pertama yang menjadi syarat utama adalah sertifikat (SHM atau SHGB) harus sudah atas nama Anda sendiri.

Berikut adalah beberapa prosedur yang musti diperhatikan jika ingin BN.

Memastikan Lokasi dan Luas Tanah

Hal pertama yang paling utama adalah kejelasan kondisi fisik tanah karena untuk memastikan batas obyek kepemilikan tanah.

Biasanya keterangan obyektif tersebut dinyatakan dalam bentuk gambar situasi atau surat ukur yang memperlihatkan luas, bentuk batas dan letak tanah.

Pentingnya hal ini adalah untuk memperhatikan agar tanah Anda tidak tumpang tindih dengan tanah milik orang lain.

Apabila ukuran tanah sudah jelas setelah dicek langsung oleh juru ukur BPN maka Anda dapat melanjutkan proses balik nama.

Berdasarkan PP No 13 / 2010 mengenai tarif dan jenis PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak) yang berlaku di BPN, ongkos untuk Pelayanan Pengukuran Tanah tercantum di dalam Pasal 4 berikut ini:

  1. Luas Tanah sampai dengan 10 hektar, Tu = (L / 500 × HSBKu) + Rp 100.000,-
  2. Luas Tanah diatas 10 hektar s/d 1.000 hektar, Tu = (L / 4.000 × HSBKu) + Rp 14.000.000,-
  3. Luas Tanah diatas 1.000 hektar, Tu = (L / 10.000 × HSBKu) + Rp 134.000.000,-

*Tu (Tarif Ukur), HSBku (Harga Satuan Biaya Khusus Kegiatan Pengukuran), L (Luas Tanah).

Status Kepemilikan Tanah

balik nama sertifikat tanah tanpa notaris

Sebelum Anda pergi ke kantor Badan Pertanahan Nasional, lebih baik mencari tahu lebih dahulu mengenai dasar hukum dan status kepemilikan tanah tersebut.

Hal ini penting untuk mengetahui apakah dari warisan, jual – beli, hibah atau barter dan pada umumnya detail catatan informasi serta riwayat kepemilikan tanah sudah tercantum di sertifikat tanah.

Seluruh Persyaratan harus Dilengkapi

Menurut halaman resmi Badan Pertanahan Nasional, syarat yang harus dipenuhi untuk proses balik nama sertifikat yaitu:

  • Fotokopi (KTP, KK) penerima hak dan pemegang atau pemohon beserta surat kuasa jika dikuasakan. Lalu petugas loket akan melakukan pencocokan dengan dokumen asli.
  • Sertifikat (SHM, SHGB) yang asli.
  • Formulir pengajuan atau permohonan yang sudah dilengkapi, lalu ditandatangani diatas materai oleh pemohon atau penerima kuasa.
  • Surat Kuasa (SK) asli jika dikuasakan.
  • Bagi individu yang keperdataannya tunduk pada hukum perdata bisa dibuktikan dengan penetapan Pengadilan atau jika tunduk oleh hukum adat, harus dibuktikan dengan surat pernyataan perubahan nama dari yang bersangkutan dan wajib diketahui oleh Kepala Desa / Lurah dan Camat setempat.

Tahapan Proses Balik Nama

Paling lambat membutuhkan waktu sekitar 7 hari kerja sampai sertifikat selesai. Tata caranya pun sangat mudah, silakan disimak gambar berikut.

berapa lama proses balik nama sertifikat tanah di notaris

Perhitungan Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah atau Rumah

Jika melihat gambar diatas, normalnya untuk memproses pengurusan balik nama sertifikat rumah / tanah di Badan Pertanahan Nasional hanya membutuhkan waktu kurang dari 1 hari dan sertifikat baru bisa keluar setelah lima hari kerja berikutnya.

Sedangkan biaya pendaftarannya adalah sebesar Rp 50.000,- dan biaya yang wajib dibayarkan untuk seluruh pemrosesan balik nama tergantung dari NJOP tanahnya (Nilai Jual Objek Pajak).

Untuk hal yang berkaitan dengan legalitas memang sangatlah rumit, apalagi bagi kebanyakan masyarakat yang masih buta terhadap hal ini.

Mungkin membeli rumah secara KPR bisa menjadi solusi praktis bagi kita karena bank yang akan langsung bertanggung jawab terkait legalitasnya.

Alasan Utama untuk Segera Balik Nama Sertifikat

pinjaman agunan sertifikat

Seperti yang sudah dijelaskan sedikit diatas, balik nama adalah hal yang harus dijadikan prioritas jika Anda membeli rumah seken.

Karena kalau kepemilikan tanah atau rumah sudah menjadi sengketa, maka akan sangat menyita waktu, tenaga dan biaya.

Saat ini banyak sekali kasus sengketa tanah yang bukan hanya menimpa antara orang yang tidak saling kenal saja.

Bahkan antar saudara atau internal keluarga pun bisa saling klaim dan kisruh karena masalah ini.

Sebenarnya fenomena ini terjadi karena hukum adat masih digunakan sebagai sumber Hukum Agraria di Indonesia.

Salah satu kasus yang sering terjadi adalah seperti ini. Ketika dilakukannya transaksi jual beli antara pihak keluarga, si pembeli hanya menggunakan kwitansi dan PBB saja sebagai bukti transaksi.

Kedepanya hal itu bisa menjadi masalah jika si pembeli (adik) ternyata meninggal dunia dan sertifikatnya (SHM) belum dibalik nama, maka kepemilikan aset tersebut dinyatakan tidak legal.

Bagaimana jika Anda sudah membayar lunas tapi tidak ada bukti hukum yang jelas atas kepemilikan aset tersebut, lalu kemudian Anda meninggal dunia.

Itu sama saja Anda tidak meninggalkan warisan tapi justru meninggalkan sengketa atau beban bagi keluarga Anda sendiri.

Proses balik nama harus dijadikan prioritas utama setelah proses jual beli selesai dan itu berlaku juga untuk pembagian harta warisan berupa properti.

Perlu diketahui bahwa setiap aset yang dijadikan harta warisan membutuhkan tandatangan seluruh ahli waris untuk proses balik nama ke atas nama pewaris atau turun waris.

Dan kalau aset harta warisan masih dinyatakan belum lunas, lebih baik menggunakan pengikatan jual beli.

Jika salah satu pewaris ada yang meninggal dunia, segera lakukan proses ganti nama secepatnya.

Perbedaan antara Sertifikat Tanah dengan Buku Tanah

surat tanah

Banyak yang mengajukan pinjaman uang dengan gadai sertifikat ke SolusiBiaya.com dan konsumen selalu minta cepat.

Padahal untuk semua hal yang berkaitan dengan tanah, rumah atau properti prosesnya sangatlah rumit (bukan hanya di pinjaman dana tunai).

Oleh karena itu kami hanya bisa melanjutkan proses pinjaman jika data yang dipegang oleh konsumen sudah lengkap, valid dan legal.

Terlebih lagi masalah legalitas untuk properti sampai saat ini masih menjadi hal yang sangat membingungkan bagi sebagian orang.

Hal itu disebabkan karena sulitnya publik mengakses informasi mengenai legalitas properti.

Seperti legalitas sertifikat tanah, bukan hanya soal biaya dan prosedurnya yang membingungkan, tapi juga masalah pengertian hingga perbedaan antara sertifikat tanah dengan buku tanah.

Berdasarkan PP No. 24 Tahun 1997 mengenai registrasi tanah dan buku tanah adalah dokumen dalam bentuk data yuridis serta data fisik dari suatu obyek pendaftaran tanah yang sudah ada haknya.

Sedangkan Sertifikat adalah surat tanda bukti kepemilikan atau hak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 19 ayat (2) huruf c UUPA untuk hak pengelolaan, hak atas tanah, hak milik atas satuan rumah susun (rusun), hak tanggungan dan tanah wakaf yang sudah dibukukan kedalam buku tanah sepanjang ada surat ukurnya yang dicatat pada surat ukur tersebut..

Sebagaimana yang dimaksud pada Pasal 29 ayat 1, pembukuan dalam buku tanah serta pencatatannya pada surat ukur adalah bukti bahwa hak yang bersangkutan beserta pemegang haknya dan bidang tanahnya, diuraikan dalam surat ukur dan secara hukum sudah didaftarkan menurut PP (Peraturan Pemerintah) ini.

Sedangkan sertifikat diterbitkan untuk kepentingan pemegang hak yang bersangkutan sesuai dengan data yuridis dan data fisik serta sudah terdaftar dalam buku tanah sebagaimana dimaksud di Pasal 30 ayat (1) satu.

Sertifikat hanya dapat diserahkan ke pihak yang namanya tercantum di dalam buku tanah tersebut.

Kesimpulan dari perbedaan keduanya adalah buku tanah merupakan dokumen yang berisi data fisik dan data yuridis tanah yang sudah tercantum haknya, sedangkan sertifikat tanah merupakan surat tanda bukti kepemilikan atau hak atas tanah yang sudah dibukukan di dalam buku tanah tersebut.

Cara Mengecek Sertifikat Tanah Asli atau Palsu secara Online

balik nama sertifikat tanah tanpa ajb

Sekarang untuk melakukan pengecekan keaslian sertifikat sudah bisa dilakukan secara online dengan menggunakan aplikasi sentuh ATRBPN sehingga Anda tidak perlu lagi datang ke kantor BPN.

Dengan memanfaatkan aplikasi online tersebut, masyarakat dapat melakukan berbagai hal seperti mengecek sertifikat tanah asli atau tidak, memantau proses balik nama sertifikat dan memperoleh informasi detail mengenai biaya pengurusan sertifikat.

Aplikasi online dari BPN ini dibuat untuk mempermudah masyarakat mendapatkan informasi yang berkaitan dengan sertifikat tanah.

Contohnya adalah jika Anda ingin mengecek keaslian SHM atau SHGB, hanya cukup mengklik menu info sertifikat, kemudian input nomor sertifikat, nomor Hak, serta nomor surat ukur. Setelah selesai diisi, segera submit dan akan langsung muncul informasi mengenai sertipikat tersebut.

Bukan hanya itu saja, di aplikasi ini juga ada menu “Informasi Berkas”. Fitur ini bisa dimanfaatkan untuk mengetahui informasi berkas yang telah terdaftar secara online di seluruh Kantor Pertanahan Indonesia

Caranya cukup mudah yaitu klik menu Info Berkas dan setelah login, Anda diharuskan untuk mengisi kantor pertanahan tempat Anda melakukan proses pembuatan sertfikat, isi nomor berkas, tahun berkas dan PIN.

Kelebihan lainnya di aplikasi ini adalah masyarakat bisa memperoleh informasi mengenai biaya dan persyaratan untuk proses balik nama sertifikat tanah, membuat sertifikat tanah hibah, mengganti sertifikat yang rusak serta mengubah sertifikat HGB menjadi SHM dan masih banyak lagi.

Terakhir jika Anda ingin mengetahui status serfikat tanah tempat Anda tinggal saat ini, silakan kunjungi situs http://peta.bpn.go.id/

Di situs tersebut Anda dapat melihat dengan lengkap peta area rumah Anda beserta informasi mengenai status tanah yang tercatat di BPN.

Bentuk dari informasi peta tersebut ditampilkan secara detail, seperti status Hak Milik (SHM), Hak Guna Usaha (HGU), Hak Guna Bangunan (SHGB – biasanya Ruko), Hak Pengelolaan dan Hak Wakaf hingga Tanah Adat.

Sama halnya dengan BPKB, untuk SHM juga sangat penting bagi Anda karena itu merupakan dokumen berharga yang sewaktu-waktu bisa membantu Anda disaat sedang mengalami kesulitan keuangan.

Apalagi bila sertifikat sudah atas nama sendiri karena jika tiba-tiba Anda membutuhkan dana tunai dengan gadai sertifikat, maka prosesnya akan lebih mudah dan cepat.

Ada syarat utama lain yang harus dipenuhi jika ingin mengajukan pinjaman uang di SolusiBiaya.com seperti wajib ada IMB (Ijin Mendirikan Bangunan), depan rumah harus bisa dilewati mobil (kendaraan roda empat) dan ada fisik bangunan yang sudah jadi (bukan tanah kosong).

Bunga yang dikenakan kepada konsumen juga sangat rendah, hanya sekitar 1% perbulan atau bahkan bisa lebih rendah lagi jika BI Checking nasabah bersih, data segaris dan kapasitas Anda baik.

Terdapat biaya appraisal yang harus dibayarkan dimuka oleh calon nasabah, namun akan diinfokan ke konsumen apabila pengajuan pinjaman uang sudah dipastikan cair.

solusibiaya.com
Write a Comment

Fast Respon (Anto)